Вы успешно подписались на Кабинет инвестора
Отлично! Теперь завершите оформление заказа, чтобы получить полный доступ к Кабинет инвестора
Рады Вас видеть снова! Вы успешно вошли в свой аккаунт.
Поздравляем! Ваш аккаунт полностью активирован, сейчас у вас есть доступ ко всему контенту.
Поздравляем! Ваша платежная информация обновлена.
В процессе обновления платежной информации возникла ошибка.

Доходная недвижимость. Разбираем тройку перспективных REITs

Кабинет инвестора
Кабинет инвестора

Real Estate Investment Trust (REIT) — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции. Бумаги публично торгуемых REITs подобны акциям и обращаются в большом количестве на рынке США, позволяя инвестировать в рынок недвижимости. Основные преимущества REITs по сравнению с покупкой недвижимости — низкий порог входа, незначительные транзакционные издержки, высокая ликвидность, возможность диверсификации.

В рамках недавней "битвы" золота и REITs фонды коммерческой недвижимости одержали победу. Более того, в условиях пандемии коронавируса, недвижимость оказалась под давлением из-за негативного воздействия на арендную плату и заполняемость площадей, в связи с чем многие REIT потеряли в стоимости и продолжают торговаться со значительным дисконтом.

Три ключевых показателя рынка недвижимости в США: количество строящихся объектов, количество выданных разрешений на строительство и объем продаж жилья - выросли в декабре до самых высоких значений за более чем 14 лет.

Готовы почувствовать себя собственником зданий на Манхэттене? Что ж, пожалуй, пришло время обновить список акции лучших представителей отрасли REIT.

1. Simon Property Group

Дивидендная доходность: 5,54%

Владелец торговых центров пережил тяжелый год. Несмотря на отскок от минимумов, акции Simon Property Group (SPG) по-прежнему торгуется на 40% ниже, чем годом ранее.

Поддерживая консервативно управляемый баланс, к большому разочарованию многих акционеров, в 2020 году SPG сократил дивиденды с $2,0446 до $1,2657 в квартал.

Однако на этот раз избыточная осторожность не подвела: тогда как более "неаккуратные" REIT обанкротились или находятся на грани разорения, SPG может позволить себе проекты редевелопмента и перепрофилировать пустующие торговые объекты под рестораны, фитнес-центры и апартаменты.

Вдобавок к этому компания недавно закрыла сделку по приобретению другого REIT “Taubman Centres” по более низкой цене, чем предполагалось до пандемии. Это добавляет еще один катализатор на пути к восстановлению капитализации.

При текущей цене $92,44 за акцию, SPG предлагает 5,54% дивдоходность и торгуется по цене 9,2 P/FFO, что на 40% ниже среднего 5-ти летнего значения.

FFO (англ. funds from operations) представляет собой ключевую финансовую метрику для оценки REITs. FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Является своего рода аналогом показателя денежных потоков.

При прочих равных условиях, чем ниже мультипликатор P/FFO, тем более привлекательна бумага.

2. SL Green Realty

Дивидендная доходность: 5,5%

Пандемия создала серьезные проблемы для офисной недвижимости - многие компании перешли на удаленную работу, из-за чего большую часть года заполняемость была низкой. Это вызвало опасения, что теперь переход на удаленную работу превратится в устойчивый тренд, уменьшая потребность в офисных помещениях.

Подобная неопределенность до сих пор оказывает давление на офисные REIT, в том числе SL Green Realty (SLG): его акции торгуются на 35% дешевле, чем до пандемии. Однако, в отличии от "коллег", SLG - один из крупнейших владельцев первоклассных офисных площадей на Манхэттене.

Менеджмент сумел извлечь выгоду от пандемии, как бы это странно не звучало: в течение года фонд продал несколько низкомаржинальных зданий по хорошей цене и воспользовался снижением процентных ставок для рефинансирования долга.

Это дало фонду деньги для выплаты долгов и увеличения дивидендов. Между тем, фонд успешно заключил договора аренды на ключевые девелоперские проекты и существующие объекты.

Маловероятно, что переход на удаленную работу затронет объекты SLG после пандемии, поскольку его портфель представлен офисами класса А в лучших небоскребах Нью-Йорка, а не помещениями "третьего сорта" для колл-центров.

В данный момент REIT торгуется примерно с 35% дисконтом к стоимости чистых активов. Проще говоря, представьте, что вам предлагают купить лучшую в мире коммерческую недвижимость с дисконтом в 35% к цене прошлого года.

SL Green Realty торгуется с форвардной оценкой P/FFO 10,1х и дивдоходностью 5,5%. Осознавая историческую недооцененность, в 4 квартале Совет Директоров утвердил обратный выкуп акций в размере $3,5 млрд, что составляет более 70% от текущей капитализации фонда ($4,91 млрд).

3. Essex Property Trust

Дивидендная доходность: 3,43%

ESS (ESS) - один из крупнейших инвестиционных фондов высококачественной жилой недвижимости на Западном побережье США, включая Южную Калифорнию, район залива Сан-Франциско и городской район Сиэтла.

Активы ESS расположены в регионе, в котором каждая из 10 крупнейших и богатейших технологических компаний США имеет штаб-квартиру и/или снимает жилье для своих сотрудников.

Несмотря на пандемию, по итогам 3 квартала 2020 года фонд отчитался о почти 97% занятости арендных площадей в октябре, в сравнении с 96% в сентябре и 94,9% в июне и о высоком сборе арендной платы в размере 97,8%.

Фактически, пандемия прошла без особых потеря для Essex, чего не скажешь о стоимости его акций, которые торгуются с 25% дисконтом от цен начала прошлого года.

С момента IPO в 1994 году полная доходность акций фонда составила 15% в год - стабильно выше S&P 500. Essex имеет 26-летнюю историю роста дивидендов, что делает его членом индекса "дивидендных аристократов".

При цене $244 за акцию, фонд торгуются с форвардной оценкой P/FFO 12,9х (что на 40% ниже среднего 5-ти летнего значения) и с дивдоходностью 3,43%.

Хотя стоит признать, что доходность - отнюдь не самая высокая на рынке, набирающая темпы инфляция уже поднимает цены на жилую недвижимость в США. Это станет драйвером роста всех "квартирных REITs" Америки, в числе которых Essex Property Trust - безусловно один из лучших.


Подписывайтесь на Кабинет инвестора в Telegram! Там еще много интересного!

Фонды