REIT. Что это такое и в какие REIT'ы стоит вкладываться сейчас

20 дек. 2020 15:12

Если вкратце, в США существует отдельный класс активов - REIT (англ. Real estate investment trust), что в переводе означает "инвестиционный фонд недвижимости". REIT - это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. Механизм работы REIT схож с паевыми инвестиционными фондами: так же как и ПИФ, взаимный фонд объединяет средства разных инвесторов и вкладывает их согласно своей стратегии.

Основное преимущество инвестирования в REIT - огромные дивиденды. Дело в том, что по закону организации с этим статусом обязаны каждый год выплачивать минимум 90% дохода в качестве дивидендов, что делает их дивидендные выплаты крайне привлекательными.

Сейчас на фондовом рынке США существует более 225 публично торгуемых REIT. Как говориться, есть, из чего выбирать.

Как работает REIT

Портфель REIT может состоять из жилых комплексов, центров обработки данных, медицинских учреждений, отелей, различных объектов инфраструктуры - всего, что приносит доход.

В большинстве своем инвестиционные фонды недвижимости ориентируются на конкретный сегмент объектов, однако диверсифицированные REIT могут иметь в своем портфеле различные типы недвижимости.

Типы REIT

Существует три типа инвестиционных фондов недвижимости:

1. Долевые (Equity REIT). Данные фонды покупают недвижимость на средства инвесторов и выступают в качестве управляющих компаний. Основную часть дохода они получают от сдачи в аренду принадлежащих им объектов.

2. Ипотечные (Mortgage REIT). Эти фонды занимаются кредитованием владельцев недвижимости напрямую через ипотеку и займы, или косвенно через выкуп закладных по ипотеке. Их доход составляют выплаты этих самых заемщиков по ипотеке или разница между процентами, которые они получают от заёмщиков, и стоимостью финансирования выданного ему кредита. Данная модель делает эти фонды потенциально зависимыми от процентных ставок.

3. Гибридные (Hybrid REIT). Эти инвестиционные фонды недвижимости используют стратегии как долевых, так и ипотечных REIT.

Как видим, хоть долевые и ипотечные фонды носят одно название - REIT, на деле их бизнес сильно отличается.

Характеристики REIT

Большинство REIT имеют простую бизнес-модель: фонд сдает в аренду помещения, которыми владеет, получает за это определенную плату и распределяет этот доход среди акционеров. Это применимо к долевым REIT, ипотечные, в свою очередь, распределяют доход, полученный от выдачи займов.

Чтобы квалифицироваться как REIT, компания должна соблюдать определенные положения Налогового кодекса США. Основными требованиями являются владение недвижимостью, приносящей доход, и распределение прибыли между акционерами. Но есть и целый ряд других требований. В частности:

1. Не менее 75% активов должно быть вложено в недвижимость, Трежерис или находиться в виде денег;

2. Не менее 75% дохода компания должна получать от аренды, финансирования, либо продажи недвижимости;

3. Каждый год REIT обязан выплачивать минимум 90% дохода в качестве дивидендов акционерам;

4. Фонд должен иметь не менее 100 акционеров после первого года своего существования;

Плюсы и минусы инвестирования в REIT

С одной стороны, акции REIT обладают высокой ликвидностью. Также фонды недвижимости предлагают высокую доходность при относительно низком уровне риска. Сам факт вложения в сферу недвижимости сам по себе почти всегда подразумевает низкий риск.

С другой стороны, REIT не концентрируются на приросте собственного капитала. Поскольку данные компании должны отдавать минимум 90% дохода инвесторам, на инвестиции в новые объекты остается лишь 10%. Также дивиденды фондов недвижимости облагаются налогом как обычный доход, а некоторые REIT имеют неоправданно высокие комиссии за управление.

В какие REIT стоит инвестировать

Вкладывать в публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости можно через брокера, который предоставляет доступ к фондовым биржам США. Вот несколько любопытных вариантов:

Realty Income
Дивидендная доходность: 4,7%

Инвестиционный фонд Realty Income (O) специализируется на торговой недвижимости. Преимущественно Realty Income сдает в аренду объекты ведущим предприятиям розничной торговли. Например, в тройку крупнейших арендаторов фонда входят Walgreens, 7-Eleven и Dollar General, у которых наблюдается стабильный спрос и посещаемость даже во время пандемии.

Портфель высококачественных арендаторов помогает Realty Income генерировать достаточный денежный поток для финансирования своих дивидендов: за свою 51-летнюю историю фонд совершил 606 ежемесячных выплат.

Дивиденды Realty Income увеличил в 107 раз с момента первичного публичного размещения в 1994 году. Недавно компания увеличила ежемесячные дивиденды на дополнительные 0,2%, в результате чего общий темп роста дивидендов за 2020 год составил примерно 3%. Поскольку последние 20 лет дивиденды компания стабильно увеличивала, она заслуженно считается дивидендным аристократом.

Essex Property Trust
Дивидендная доходность: 3,5%

Essex Property Trust (ESS) - это инвестиционный фонд жилой недвижимости, специализирующийся на Западном побережье США. Примерно 83% прибыли Essex приходится на Калифорнию, а остальные 17% - на Сиэтл. Essex владеет 245 жилыми комплексами, которые включают суммарно 60 000 многоквартирных домов.

На протяжении многих лет этот REIT стабильно растет. Как и Realty Income, Essex Property Trust носит почетный титул дивидендного аристократа: компания увеличивает дивиденды уже 26 лет подряд.

SL Green
Дивидендная доходность: 6%

SL Green (SLG) занимается коммерческой недвижимостью в Нью-Йорке. Фактически, SL Green - крупнейший арендодатель офисов на Манхэттене, владеющий примерно сотней зданий. Компания владеет как офисными, так и торговыми помещениями.

Отличительной особенностью компании являются ежемесячные дивидендные отчисления. Кстати, компания недавно увеличила байбек своих ценных бумаг дополнительно на 500 миллионов долларов, в результате чего общая сумма обратного выкупа составила $3,5 млрд. Как известно, сам по себе байбек - роскошь, доступная преимущественно хорошему бизнесу.